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2019-10-28 00:00 来源 : 
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延吉市人民政府办公室皇室国际印发延吉市物业管理暂行办法的通知

 

 
 
 
 
 
 
 
 
延市政办发〔2019〕62号
 
延吉市人民政府办公室皇室国际
印发延吉市物业管理暂行办法的通知
 
各镇人民政府,市人民政府有关局室、各街道办事处、有关直属事业单位:
  《延吉市物业管理暂行办法》经市政府同意现予印发,请认真组织实施。   
 
  
                 延吉市人民政府办公室
                   2019年10月28日
 
延吉市物业管理暂行办法
 
  第一章 总则
  第一条 为了规范物业管理活动,维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境,结合我市实际情况,制定本办法。
  第二条 本市行政区域内从事物业管理活动的企业、团体均应遵守本办法。
  第三条 本办法所称物业管理是指业主、开发单位通过选聘物业服务企业按照物业 服务合同约定,或者通过其他形式,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
  本办法所称业主,是指房屋的所有权人。
  本办法所称使用人,是指房屋的承租人和实际居住人。
  第四条 市城市管理行政执法局负责全市物业管理活动的监督管理工作,并履行以下职责:
  1.制定本市物业管理相关政策;
  2.负责指导和监督本市物业企业招标工作;
  3.负责本市(新办)物业企业及《(前期)物业服务合同》的备案工作;
  4.对物业费、电梯费、停车费等其他形式的一切收费予以备案,未经备案不得收取;
  5.建立全市统一的物业管理监管与服务诚信平台和物业企业星级评定体系;
  6.负责协调相关单位对恶意欠缴物业费行为建立征信体系;
  7.负责对本市物业企业服务行为的监督管理工作;
  市属各单位,按照各自职责协同实施本办法。
  第五条 各街道办事处应当建立本辖区小区综合管理工作制度,协调和处理辖区内物业管理综合事务和纠纷,并履行以下职责:
  1.指导和监督业主大会、业主委员会的组建和换届改选,受理相关备案手续;
  2.指导和监督业主大会和业主委员会的日常运作,业主大会筹备组、业主委员会委员和业主委员会换届改选工作;
  3.参加物业承接查验,指导和监督辖区内物业管理项目的移交和接管工作;
  4.监督业主、使用人按照规定使用和维护物业;
  5.建立物业管理纠纷调解和投诉、举报处理机制,调解物业管理纠纷,召集相关部门处理物业管理相关投诉和举报;
  6.联合物业管理行政部门建立物业应急服务保障机制;
  7.法律、法规、规章规定的其他职责。
  第六条 建立党建引领,街道办事处、业主委员会、物业服务企业、业主等共同参与的小区治理架构,推动小区物业管理创新。
  第七条 市物业管理行业协会是实行行业服务和自律管理的社会组织,依法制定和组织实施自律性规范,组织业务培训,对物业服务企业之间的纠纷进行调解,维护物业服务企业合法权益。
  鼓励物业服务企业加入市物业管理行业协会。
  第二章 业主及业主大会
  第八条 房屋的所有权人和共有权利人以及合法拥有房屋所有权的自然人为业主。
  业主在物业管理活动中,享有下列权利:
  1.按照物业服务合同的约定,接受物业服务企业提供的服务;
  2.提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;
  3.提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;
  4.参加业主大会会议,行使投票权;
  5.选举业主委员会委员,并享有被选举权;
  6.监督业主委员会的工作;
  7.监督物业服务企业履行物业服务合同;
  8.对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;
  9.监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;
  10.法律、法规规定的其他权利。
  第九条 业主在物业管理活动中,履行下列义务:
  1.遵守管理规约、业主大会议事规则;
  2.遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;
  3.执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;
  4.按照国家有关规定交纳专项维修资金;
  5.按时交纳物业服务费用;
  6.法律、法规规定的其他义务。
  第十条 一个物业管理区域只能成立一个业主大会和一个业主委员会。
  第十一条 下列事项由业主共同决定:
  1.制定和修改业主大会议事规则;
  2.制定和修改管理规约;
  3.选举业主委员会或者更换业主委员会成员;
  4.选聘和解聘物业服务企业;
  5.筹集和使用专项维修资金;
  6.改建、重建建筑物及其附属设施;
  7.有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
  第十二条 业主大会会议可以采用集体讨论形式、书面征求意见的形式或真实表达业主意愿的其他形式。业主大会决定本办法第十一条第(五)项和第(六)项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定本条例第十一条规定的其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
  业主可以委托代理人参加业主大会会议,代理人应当持业主书面委托书并依据委托人对所议事项的意见进行投票表决。
  业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。
  业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
  第十三条 小区临时管理委员会是在小区特定情形下,在街道和社区党组织指导下,成立由业主代表、街道、社区代表等组成的小区管理机构。小区管理委员会主任一般由街道职能科室或社区党组织负责人兼任,作出的决定,视为业主委员会的决定,向社区党组织和业主大会负责。
  第十四条 有下列情形之一的,可成立小区临时管理委员会。
  1.不具备成立业主大会条件的,或具备成立条件后六个月内未能筹备召开首次业主大会会议的;
  2.业主委员会任期届满终止,新一届业主委员会未能及时产生的;
  3.业主委员会不按规定召开业主大会,或虽经街道协商确定召开时间,但逾期仍未召开的。
  第十五条 小区临时管理委员会应积极创造条件,指导业主成立业主委员会。业主委员会依法成立后,小区临时管理委员会自然终止,并通告全体业主。
  第三章 前期物业管理
  第十六条 从事物业管理的企业应具备独立的法人资格。新办物业企业应首先向工商行政部门申请营业执照,持营业执照向物业行政管理部门申请备案,未经备案的物业企业不得从事物业经营活动。
  第十七条 建设单位需在物业行政主管部门的监督、指导下,经过公开招标选聘前期物业服务企业,签订书面的《前期物业服务合同》,同时,按照相关规定办理备案手续。
  第十八条 物业服务企业承接物业管理项目建筑面积的规范,由市城市管理行政执法局制定。
  第十九条 建设单位应将签订的《(前期)物业服务合同》,作为房屋买卖合同的附件。
  第二十条 物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业,但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。
  第二十一条 已竣工但尚未出售或者已出售但尚未交付给买受人的房屋,物业服务费用由建设单位交纳。
  第二十二条 开发建设单位必须依法按照开发建设房屋总建筑面积千分之四的比例,无偿提供物业管理用房,管理用房不足100平方米的按100平方米提供。
  物业管理用房应当是可以独立使用的房屋(地下室除外)。
  物业管理用房归全体业主所有,未经业主大会同意不得擅自改变用途。
  第二十三条 业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权,建设单位不得擅自处理和分配。
  第二十四条 市规划建设部门应联合市城市管理行政执法局、街道、社区及相关单位,组织对新建住宅区的验收工作。
  第二十五条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任。
  第四章 物业管理服务
  第二十六条 市物业管理行政部门应当依法对物业服务企业的服务活动实施监督检查。
  第二十七条 一个物业管理区域只能选聘一个物业服务企业,业主大会选聘物业企业时,鼓励通过招标方式进行,并请主管部门参与指导。
  第二十八条 市城市管理行政执法局根据物业服务合同履行、投诉处理和日常检查等情况,完善物业服务企业信用档案,组建物业企业星级评定体系。
  第二十九条 物业合同期限届满前三个月,甲乙双方经协商不再续约的,应书面告知开发建设单位、业主委员会、物业所在地的物业管理行政主管部门、街道办事处或者社区。
  第三十条 物业管理区域内的下列配套设施设备归业主共有:
  1.物业管理用房;
  2.物业管理区域内的共有绿化、道路、场地;
  3.建设单位以房屋销售合同或者其他书面形式承诺归全体业主所有的物业;
  4.其他依法归业主共有的设施设备。
  第三十一条 物业服务企业提供物业服务,应当遵守下列规定:
  1.按照物业服务合同的约定履行合同义务;
  2.及时向业主、使用人告知安全合理使用物业的注意事项;
  3.定期听取业主的意见和建议,改进和完善服务;
  4.配合居民委员会、村民委员会做好小区管理相关工作。
  5.不得收取合同约定收费项目以外的任何费用(行业主管部门、业主大会同意的以及与业主另行签订服务协议的除外)。
  6.及时制止危害公共安全和侵害共有权益的行为,并向相关部门举报。
  第三十二条 物业服务企业必须在小区内将物业服务合同的内容、收费标准和物业费收支情况向全体业主进行公示。
  对于欠缴物业费的业主,物业企业可通过司法途径维护权益,不得采取任何形式限制业主出行。
  第三十三条 对物业管理区域内违反有关消防、治安、环保、房屋装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为,物业服务企业应当制止,并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后,应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。
  第三十四条 在办理物业承接验收手续时,建设单位应当向物业服务企业移交下列资料:
  1.竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;
  2.设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;
  3.物业质量保修文件和物业使用说明文件;
  4.物业管理所必需的其他资料。
  物业服务企业应当在《(前期)物业服务合同》终止时将上述资料移交给业主委员会或小区临时管理委员会。
  第五章 物业的使用和维护
  第三十五条 建设单位在申请物业交付使用前,应当与物业服务企业共同对物业管理区域内的物业共用部分进行查验,共同确认现场查验的结果,签订物业承接查验协议,并向业主公开查验的结果。
  承接查验协议应当对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出约定。对于承接查验发现的问题,建设单位应当在三十日内予以整改,或者委托物业服务企业整改。物业承接查验协议应当作为前期物业服务合同的补充协议。物业承接查验的费用由建设单位承担,但另有约定的除外。
  第三十六条 业主或者物业使用人使用物业应当遵守有关法律、法规和管理规约、临时管理规约的规定,不得有下列行为:
  1.损坏房屋承重结构等违反房屋装饰装修规定的行为;
  2.违章搭建建筑物和构筑物、私开门窗等违反规划规定的行为;
  3.侵占、损坏楼道、绿地等物业共用部位、共用设施设备等违反物业管理规定的行为;
  4.擅自改变房屋用途等违反房屋管理规定的行为;
  5.随意倾倒垃圾、杂物等违反市容环境卫生规定的行为;
  6.堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品,排放有毒、有害物质或者超过规定标准的噪声等违反环境保护规定的行为;
  7.占用消防通道等违反消防管理规定的行为;
  8.赌博、利用迷信活动危害社会、饲养动物干扰他人正常生活等违反治安管理规定的行为;
  9.法律、法规和管理规约、临时管理规约禁止的其他行为。
  物业服务企业、业主委员会发现有前款规定行为的,应当予以劝阻、制止,并报告有关部门。
  第三十七条 业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地,损害业主的共同利益。
  因维修物业或者公共利益,业主确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会和物业服务企业的同意;物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会的同意。
  业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地在约定期限内恢复原状。
  第三十八条 供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位,应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。
  前款规定的单位因维修、养护等需要,临时占用、挖掘道路、场地的,应当及时恢复原状。
  第三十九条 业主或者物业使用人封闭阳台以及安装空调外机、防盗网、遮阳罩等设施的,应当遵守管理规约、临时管理规约和物业管理的有关规定,保持物业的整洁、美观。
  业主应当按照垃圾分类收集的有关规定倾倒垃圾。
  第四十条 业主出租房屋的,应当告知物业服务企业,并登记备案。
  业主不得违反法律、法规和管理规约、临时管理规约,将住宅、车库或者其他附属设施改变为经营性用房。业主因特殊情况需要将住宅、车库或者其他附属设施改变为经营性用房的,应当向业主委员会或者社区居民委员会提出书面申请,并经有利害关系的业主同意后,方可依法向有关部门办理相关手续。
  第四十一条 业主或者物业使用人在住宅装饰装修工程开工前,应当持有关资料向物业服务企业办理登记手续;按照规定需要报有关部门批准的,应当依法办理批准手续。
  业主拒不办理登记、批准手续的,物业服务企业有权按照管理规约或者临时管理规约,禁止装饰装修施工人员进入物业管理区域。
  第四十二条 业主或者物业使用人在住宅装饰装修工程开工前,应当告知相邻业主。物业服务企业对住宅装饰装修活动进行巡查时,业主不得拒绝和阻碍。
  第四十三条 车库应当优先满足业主、物业使用人停车需要。业主、物业使用人要求承租车库的,建设单位不得以只售不租为由拒绝,车库租赁费的标准按照有关部门发布的指导价格确定。在满足业主、物业使用人需要后,建设单位可以临时按月租给物业管理区域外的单位和个人。
  物业管理区域内规划用于停放汽车的车库应当优先投入使用;车库尚未充分利用的,不得在物业管理区域内占用业主共有的道路或者其他场地设置规划以外的车位。
  第四十四条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。
  专项维修资金属业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用。
  专项维修资金的收取、使用、管理根据《吉林省物业专项维修资金管理办法》实施。
  第四十五条 物业存在安全隐患,危及公共利益及他人合法权益时,责任人应当及时维修养护,有关业主应当给予配合。责任人不履行维修养护义务的,经业主大会同意,可以由物业服务企业维修养护,费用由责任人承担。
  第六章 法律责任
  第四十六条 违反本办法第十七条规定,住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准,擅自采用协议方式选聘物业服务企业的,由延吉市城市管理行政执法局按照国务院《物业管理条例》第五十六条规定,责令限期改正,给予警告,可以并处10万元以下的罚款。
  第四十七条 违反本办法第二十条规定,物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的,由延吉市城市管理行政执法局按照国务院《物业管理条例》第五十九条规定责令限期改正,处委托合同价款30%以上50%以下的罚款。委托所得收益,用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。
  第四十八条 违反本办法第二十二条第一款规定,建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的,由延吉市城市管理行政执法局按照国务院《物业管理条例》第六十一条规定责令限期改正,应给予警告,没收违法所得,并处10万元以上50万元以下的罚款。
  第四十九条 违反本办法第二十二条第三款规定,未经业主大会同意,物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的,由延吉市城市管理行政执法局按照国务院《物业管理条例》第六十二条规定责令限期改正,给予警告,并处1万元以上10万元以下的罚款;有收益的,所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用。
  第五十条 违反本办法第二十三条规定,建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的,由延吉市城市管理行政执法局按照国务院《物业管理条例》第五十七条规定处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。
  第五十一条 违反本办法第三十四条规定,不移交有关资料的,由延吉市城市管理行政执法局按照国务院《物业管理条例》第五十八条规定责令限期改正;逾期仍不移交有关资料的,对建设单位、物业服务企业予以通报,处1万元以上10万元以下的罚款。
  第五十二条 违反本办法第四十四条规定,挪用专项维修资金的,由延吉市城市管理行政执法局按按照国务院《物业管理条例》第六十条规定,追回挪用的专项维修资金,给予警告,没收违法所得,可以并处挪用数额2倍以下的罚款;构成犯罪的,依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。
  第五十三条 违反本办法的规定,有下列行为之一的,由延吉市城市管理行政执法局按照国务院《物业管理条例》第六十三条规定责令限期改正,给予警告并处以罚款;所得收益,用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用:
  1.擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的;
  2.擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地,损害业主共同利益的;
  3.擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。
  个人有前款规定行为之一的,处1000元以上1万元以下的罚款;单位有前款规定行为之一的,处5万元以上20万元以下的罚款。
  第五十四条 违反物业服务合同约定,业主逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业服务企业可以向人民法院起诉。
  第五十五条 业主以业主大会或者业主委员会的名义,从事违反法律、法规的活动,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予治安管理处罚。
  第五十六条 物业管理行政部门,各镇人民政府,街道办事处以及相关行政管理部门的工作人员违反本规定,有下列情形之一的,由其所在单位或者上级主管部门依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任:
  1.违法实施行政许可或者行政处罚的;
  2.未按照本规定履行监督检查职责的;
  3.发现违法行为不及时查处,或者包庇、纵容违法行为,造成后果的;
  4.其他玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的情形。
  第五十七条 本办法自发布之日起施行。
  
  附件:延吉市业主大会和业主委员会工作指导规则
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
附件
 
延吉市业主大会和业主委员会工作指导规则
 
  为进一步加强我市住宅小区治理工作,提升物业管理小区、老旧居住小区等不同类型小区管理服务的规范化制度化水平,根据国务院《物业管理条例》、住建部《业主大会和业主委员会指导规则》和《吉林省物业管理办法》等法律法规,结合我市实际,制定以下工作指导性规范。
  一、组织引领,各方联动
  (一)业主委员会要确定相对固定的时间、地点,开展“业主接待日”,由业主委员会成员接待业主来访,听取业主的意见建议。接待时间要提前向业主公开,让业主知晓。征集到的意见建议应记录在册。根据工作需要,可由社区牵头,会同业主委员会、物业服务企业以及解决问题涉及的市属各部门共同开展联合办公,现场协调解决居民的困难和问题。
  (二)业主委员会成员、物业管理人员要通过来访、电话等途径及时收集、回应业主提出的意见建议。
  (三)对涉及物业管理区域建设管理的重大事项、重要问题,原则上应先由业主委员会研究讨论形成共识后再提交业主大会决定。
  (四)业主委员会要及时将业主提出的小区建设问题通报物业服务企业,与物业服务企业共同研究解决办法,约定办结期限,及时将办理情况向业主进行反馈。
  (五)社区至少每季度牵头召开一次由社区、业主委员会和物业服务企业等三方共同参加的小区治理联席会议,互相通报工作进展。对公共设施设备维修养护、利用公共部位经营、停车管理、环境保洁、治安消防等方面的重点问题以及物业服务合同履行过程中涉及业主切身利益的问题集中研究、协调解决。小区、社区层面无法解决的问题,由社区牵头逐级上报。
  (六)由社区党组织牵头,指导业主委员会建立小区突发事件和矛盾纠纷应急处置预案。如突发事件、矛盾纠纷影响较大、涉及面较广的,应及时上报街道党工委、办事处,由街道党工委、办事处启动物业管理联席会议,请相关职能部门介入调处。
  (七)社区党组织每年牵头组织社区、业主委员会和物业服务企业结合各自职能职责作出服务承诺,向业主公布。每季度公开履职情况,接受群众监督。定期组织业主代表对三方履职情况进行评议,评议结果作为社区、业主委员会考核评价和物业服务企业及项目经理信用信息管理的重要依据。
  二、业主委员会选举
  (一)业主委员会选举包括首次选举和换届选举。
  (二)业主委员会首次选举和换届选举应坚持在社区组织领导下,成立筹备组并担任筹备组组长,负责选举的具体工作。换届选举工作可由上一届业主委员会参与筹备,但上一届委员参选换届选举的不得参与。
  (三)街道办事处负责指导监督本辖区内业主委员会的筹备及选举工作。社区组织业主委员会选举及换届选举后30日内,向本辖区所在街道办事处申请业主委员会备案。
  (四)业主委员会委员应当考虑职业背景、学历要求、政治面貌、工作时间等因素。重点把好政治关,业主委员会中党员比例原则上不低于50%。
  (五)业主委员会选举可分为宣传发动,组建筹备组,拟定选举办法和议事规则,通过选举办法和议事规则,候选人推荐报名,确定投票数和正式候选人,召开业主大会选举,公告选举结果,确定职务等阶段。重点把握以下环节:
  1.选举前,应在物业小区内张贴《物业管理条例》和住建部《业主大会和业主委员会指导规则》等相关文件,在小区的醒目处张贴通知,进行广泛宣传和发动。
  2.业主委员会选举,应组建由社区、建设单位和业主代表组成的筹备组。社区和建设单位由其所在单位委派,业主代表可由社区推荐或业主自荐。业主委员会换届,可由本届业主委员会组织建立换届工作组,但组长必须由街道或社区人员担任。
  3.根据物业管理法律法规和指导意见,草拟《业主委员会选举办法》(征求意见稿)和《业主大会和业主委员会议事规则》(草案),并在有投票权的业主范围内征求意见。
  4.根据征求意见的结果,修改完善选举办法和议事规则,在小区内公示,公示期不少于7天。选举办法和议事规则应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意。
  5.根据选举办法组织推荐候选人工作,候选人可由社区推荐、业主推荐和业主自荐产生。筹备组对候选人的资格进行初审和联审,重点审查是否存在不能当选为业主委员会委员的相关情形。社区应对委员候选人进行资格初审,街道应组织资格联审。市属各有关部门应对审查工作给予支持和配合。
  6.依照物业管理条例确定业主大会的投票数额和正式候选人,并将投票数额和正式候选人简况在小区内公示,公示期不少于7天。投票数额的确定按照住建部《业主大会和业主委员会指导规则》相关规定执行。
  7.按选举办法召开业主大会,发放选票,回收表决票并统计表决结果。发放选票时应当由业主签收。
  8.根据选举结果,在小区内进行公示,公示期不得少于15天。公示期满无异议后,业主委员会正式成立。
  9.业主委员会正式成立后,由社区组织召开业主委员会第一次会议,确定主任、副主任及委员。将委员会职务进行公示,公示期不得少于5天。
  10.将选举结果及相关材料在选举成立后30日内报所在街道进行备案。以上公示内容可通过在小区内醒目处张贴或小区微信群等方式进行告知,尽可能做到尽人皆知,同时筹备组要留存影像资料。
  11.征求意见公示期内,提出异议的业主应以书面形式向筹备组进行反馈,筹备组要予以复核。公示期满无异议后公示的内容开始生效,如业主提出异议,筹备组不予受理。业主可根据国务院《物业管理条例》第十二条第五款规定;业主大会或业主委员会作出的决定侵害业主权益的,受侵害的业主可请求人民法院予以撤销。依据此规定,业主可向人民法院主张权益。
  12.在交付使用率达到50%以上但入住率低于50%的小区,而业主要求成立业主委员会的意愿强烈的,在选举过程中可探索采取反向征求制,由社区组织筹备组和业主代表,直接面向入住的业主,征求入住业主的不同意意见,如果不同意的业主达不到半数以上,其他未入住和无法联系的业主意见则视为同意。
  13.征求维修基金支取意见时,首次征求意见无法达到三分二后,在确定业主基数的前提下,可探索采取反向征求不同意业主意见的方法,不同意意见不超过三分之一的,其他无法联系的业主视为同意。
  (六)在业主委员会选举中,筹备组可根据需要增设若干后补委员资格,后补委员与候选委员具有同样的被选举权,筹备组可按最终获得同意票数的多少决定委员和后补委员。业主委员会选举成立后,如有委员提出辞职或不能担任委员的,后补委员顺位递进,由业主委员会和街道社区联合向全体业主公示,公示期不少于7天。
  (七)业主委员会委员辞职或不能担任委员的,如不超过半数,可由业主委员会召开会议推荐后补委员,社区进行身份审核,审核通过后向全体业主进行公示,公示期不少于15天,公示期内如有业主提出书面异议并查实的,该后补委员不得担任业主委员会委员。如超过半数,该业主委员会自动终止,由街道、社区组织重新选举。
  三、业主委员会候选人资格审查
 (一)业主委员会委员应当是物业管理区域内的产权人或共有产权人,除符合法律法规的条件外,还需符合下列条件:
  1.具有完全民事行为能力;
  2.遵守国家有关法律、法规;
  3.遵守业主大会议事规则、管理规约,模范履行业主义务;
  4.热心公益事业,责任心强,公正廉洁;
  5.具有一定的组织能力;
  6.具备必要的工作时间;
  7.为该小区的常住业主。
  (二)有下列情形之一的,不能作为业主委员会委员候选人:
  1.违反国家法律法规,正在被立案侦查,或曾受过刑事处罚的;
  2.违反党纪党规,正在被立案调查,或曾受过留党察看及以上党纪处分未满三年的;
  3.参与邪教组织,或非法组织参与集体上访,影响社会稳定的;
  4.利用黑恶势力干预小区业主、街道社区工作人员正常工作和生活的;
  5.采用不正当手段,阻扰筹备组会议、业主大会、业主委员会会议的正常召开、选举和表决的;
  6.在本小区物业服务企业工作或与该企业有利益关系,应当回避的;
  7.拒缴或无故拖延缴纳物业服务费的,存在欠缴物业费记录的,或煽动其它业主拒缴物业服务费的;
  8.拒不执行法院判决被纳入失信被执行人名单尚未撤销的;
  9.在小区内存在违法违规搭建、装修等行为的;
  10.政治素质和道德品质差,业主意见较大的。
  街道和社区党组织应指导业主大会筹备组或换届选举工作组将以上情形写入《业主大会议事规则》和《业主委员会选举办法》。
  (三)业主大会筹备组或业主委员会换届选举筹备组应对参选业主委员会委员的人选进行审核,按照业主委员会委员候选人产生办法,提出候选人名单,并提请街道和社区党组织审核把关。
  (四)街道和社区党组织要重点就《业主大会议事规则》和《业主委员会选举办法》明确的不能参选情形,牵头对候选人名单进行资格审查。
  (五)资格审查后,候选人名单应在物业管理区域内进行不少于7日的公示,再提交业主大会进行选举。资格审查情况,应以一定方式同步向业主披露。
  四、公共资金资产管理
  (一)物业小区内的公共资金资产(以下简称公共资金资产),具体指物业用房收益、停车收益、各类广告收益等利用物业公共部位、公共场地、共用设施设备经营所得,按物业管理法规属于全体业主的收益;或因城市建设需要,征收规划红线范围内的补偿收益。
  (二)公共资金属于全体业主,由业主委员会或物业服务企业负责管理使用。由业主委员会负责管理的,应当建立健全财务管理制度,实行会计、出纳分设或委托专业机构负责。由物业企业负责管理的,应定期将公共部分收益的使用情况向全体业主公示。
  (三)公共资金由业主委员会自行管理的,应当实行业主委员会专户存储,不得以任何个人或者其他组织名义进行存储。倡导使用竞争性存款的方式确定存储机构。
  (四)物业用房出租一般应引入竞争性谈判或公开招投标等方式,确保物业资产保值增值。物业用房的租赁期限一般不得超过业主委员会的任期。物业用房出租的应严格按照《物业管理条例》第十一条、第十二条规定,经业主大会通过后实施。
  (五)公共资金可用于共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造或者补充物业专项维修资金,也可以根据业主大会的决定用于物业管理的其他需要。
  (六)公共资金使用应当严格依规依纪,经业主大会表决通过的方式进行有序管理。业主委员会不得在业主大会尚未授权或超出授权范围内使用公共资金。
  (七)公共资金使用管理应接受社区和全体业主的共同监督和有关部门的监督,使用情况每半年至少公示一次。
  (八)业主委员会任期届满或中止的,或业主委员会负责人离职的,可以进行经济责任审计并公示审计结果。审计费用可在经营性收益中列支。街道或社区可根据监督工作需要,委托专业审计机构对业主委员会管理的经营性收益收支情况进行审计。
  (九)业主委员会作出公共资金使用管理的决定违反法律法规,构成违纪违法的,依纪依法追究相关责任人的责任。
  五、小区临时管理委员会
  (一)本规则所称的小区临时管理委员会,是在小区特定情形下,在街道和社区党组织指导下,成立由业主代表、街道、社区代表等组成的小区临时管理机构。小区临时管理委员会主任一般由街道职能科室或社区党组织负责人兼任,作出的决定,视为业主委员会的决定,向社区党组织和业主大会负责。
  (二)有下列情形之一的,可成立小区临时管理委员会。
  1.不具备成立业主大会条件的,或具备成立条件后六个月内未能筹备召开首次业主大会会议的;
  2.业主委员会任期届满终止,新一届业主委员会未能及时产生的;
  3.业主委员会不按规定召开业主大会,或虽经街道协商确定召开时间,但逾期仍未召开的。
  (三)小区临时管理委员会应积极创造条件,指导业主成立业主委员会。业主委员会依法成立后,小区临时管理委员会自然终止,并通告全体业主。一般设主任1名,副主任1-2名,委员若干名。主任一般由街道职能科室或社区党组织负责人兼任,副主任一般由小区内楼道小组长担任,委员应当具有代表性,可以以幢为单位,采取业主推荐和组织审定相结合的方式产生。小区管理委员会委员名额一般不超过业主委员会委员人数。
  (四)小区临时管理委员会成立后,应通告全体业主,从成立之日起,临时代行业主委员会职责。小区临时管理委员会会议由主任负责召集,实行民主集中制的原则,副主任和委员应当配合。
  (五)小区临时管理委员会临时代行业主委员会职责期间,可根据需要调整物业管理服务内容、收费形式以及收费标准,经业主大会表决通过后实行。业主大会通过的决议对全体业主具有约束力。
  (六)小区临时管理委员会临时代行业主委员会职责期间,一般不修订《业主大会议事规则》、《管理规约》以及选聘物业服务企业(物业服务企业临时撤管,急需应急管理的除外)。
  (七)小区临时管理委员会作出的决定违反法律、法规侵害业主权益的,受侵害的业主可请求人民法院予以撤销并通告全体业主。
  本指导规则未尽事宜,按照国务院《物业管理条例》、住建部《业主大会和业主委员会指导规则》和《吉林省物业管理办法》等法律法规实施。     
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
                             
_____________________________ 抄送:市委办公室、市人大常委会办公室、市政协办公室、市纪委办
   公室、市法院、市检察院、高新技术产业开发区、新兴工业集
   中区、空港经济开发区。
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 延吉市人民政府办公室            2019年10月28日印发
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